Aktualności rynku nieruchomości

Nadchodzi największa zmiana na rynku gruntów od lat. Reforma planowania przestrzennego sprawi, że atrakcyjne dotąd działki mogą stracić na wartości, a grunty o jasno określonym przeznaczeniu zyskają przewagę. O sukcesie inwestycji decyduje teraz, nie tylko lokalizacja i cena nieruchomości gruntowej, ale przede wszystkim przewidywalność procesu planistycznego oraz dostęp do infrastruktury i mediów.

– Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w fazę wyraźnej selekcji, w której przewagę zyskują grunty o przewidywalnym potencjale rozwojowym – przyznaje Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.

Grunty mieszkaniowe – selekcja nie wyprzedaż 

Rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe znajduje się w przełomowym momencie. W kontekście zbliżającego się wejścia w życie nowych planów ogólnych inwestorzy i deweloperzy analizują, które nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny, a które mogą go utracić. Reforma planistyczna wpłynie, zarówno na wyceny gruntów, jak i dostępność terenów pod nowe inwestycje.

Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub posiadające decyzje o warunkach zabudowy, a trudno sprzedać grunty, których status pozostanie niepewny. Po uchwaleniu planów ogólnych w części gmin może wzrosnąć podaż gruntów, które dotychczas miały ograniczone możliwości zabudowy mieszkaniowej, a w projektach planów zyskują taki potencjał. 

Sam plan ogólny, szczególnie na etapie projektu, nie przesądza jednak jeszcze o docelowym przeznaczeniu nieruchomości. Nie można traktować takich gruntów jako gotowych planistycznie i nie jest uzasadnione, by wyceniać je na poziomie działek z uregulowaną sytuacją planistyczną. Ostateczne możliwości inwestycyjne będą wynikać dopiero z decyzji WZ, planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, w tym także z kosztów inwestycji towarzyszących, które w wielu miastach wciąż nie są jednoznacznie określone.

Po latach dynamicznych wzrostów cen gruntów pod mieszkania w drugiej połowie ubiegłego roku rynek wyhamował. Mniejsze firmy deweloperskie zaczęły sprzedawać część projektów w związku ze spowolnieniem rynku i niepewnością dotyczącą reformy. Mimo to ceny w największych miastach nadal rosły. W 2025 roku grunty mieszkaniowe w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu zdrożały o kilkanaście procent, a w Krakowie i Gdańsku tempo wzrostów było nieco niższe. Rekordowe wyceny osiągnęły grunty pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach stolicy ceny transakcyjne przekraczały kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, a koszt gruntu stanowił nawet jedną czwartą ceny mieszkania.

– Nie obserwujemy wyprzedaży działek pod projekty mieszkaniowe lecz rosnące rozwarstwienie w tym segmencie. Grunty w dobrych lokalizacjach, z przewidywalną ścieżką planistyczną wciąż zyskują na wartości, podczas gdy nieruchomości o niejasnym statusie są coraz mocniej dyskontowane. Istotne zmiany mogą tu nastąpić po wejściu w życie planów ogólnych. Jednocześnie największe miasta zmagają się z deficytem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, a dostępne grunty są coraz droższe i bardziej wymagające pod względem formalnym, środowiskowym i infrastrukturalnym – zauważa Emil Domeracki. – Jeśli reforma planistyczna ograniczy liczbę gruntów umożliwiających realizację projektów wielorodzinnych, w dłuższej perspektywie będzie to wspierać dalszy wzrost cen. Działki z gotowymi pozwoleniami mogą stać się dobrem deficytowym – dodaje. 

Jednocześnie na rynku istotnym trendem pozostaje konwersja nieruchomości o funkcjach biurowych, handlowych i innych na cele mieszkaniowe. Wiele gruntów pod budownictwo mieszkaniowe pozyskiwane jest w ostatnim czasie właśnie w tym procesie.

Bezpieczeństwo procesów inwestycyjnych przede wszystkim

Reforma planistyczna nie zatrzymała aktywności transakcyjnej, lecz zmieniła jej charakter. Inwestorzy koncentrują się na gruntach zapewniających wysoki poziom bezpieczeństwa i przewidywalności procesu inwestycyjnego. Sektor gruntów przeżywa obecnie wyjątkowo ciekawy okres, w którym słabsza koniunktura nie wpływa na spadki cen, co pokazuje szczególną odporność nieruchomości gruntowych. 

Po korekcie cen w latach 2023–2024 rynek gruntów inwestycyjnych ustabilizował się, a ceny pozostają odporne na cykl gospodarczy, m.in. ze względu na ograniczoną podaż działek z uregulowaną sytuacją planistyczną. Niepewność związana z przyszłym przeznaczeniem części nieruchomości powoduje czasowe wycofywanie ich z obrotu.

– Plany ogólne uporządkują rynek gruntów inwestycyjnych, jednak nie zwiększą znacząco ich zasobu. Klarowniej wskazane zostaną tereny, na których można inwestować. Inwestor będzie jasno wiedział, jakie parametry może uzyskać w wuzetce, co dotychczas bywało zaskoczeniem – wyjaśnia Emil Domeracki.

Transparentność rynku ma dodatkowo poprawić Rejestr Urbanistyczny. W systemie znajdą się m.in. dokumenty planistyczne, decyzje administracyjne, raporty z konsultacji społecznych oraz rozstrzygnięcia organów nadzoru. Po jego wprowadzeniu planowane jest uruchomienie nowej usługi elektronicznej – e-Wyrysu POG, umożliwiającej uzyskanie wypisu i wyrysu z planu ogólnego gminy online.

Sektor retail zdominowany przez parki handlowe

Rynek gruntów handlowych napędzany jest przez rozwój parków handlowych i centrów convenience. Największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni 1–2 ha w mniejszych miastach, z dobrą ekspozycją oraz bezpośrednim dostępem do dróg krajowych i wojewódzkich. Takich parceli inwestorzy masowo poszukiwali w ostatnim czasie w miastach liczących kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.

Nowa podaż powierzchni handlowej w Polsce pochodzi obecnie niemal wyłącznie z tego segmentu i wynosi niemal 500 tys. mkw. rocznie. Jednocześnie praktycznie nie ma zapotrzebowania na grunty pod duże centra handlowe, które jeszcze przed kilku laty dostarczały podobną ilość nowej powierzchni rocznie.

Ceny gruntów pozostają stabilne, jednak konkurencja o atrakcyjne lokalizacje jest wysoka. W centrach największych miast koszt ziemi może sięgać 5 tys. zł za mkw. GLA. Na obrzeżach aglomeracji warszawskiej ceny wynoszą 1,5–2 tys. zł za mkw. GLA, w miastach regionalnych 800–1800 zł, natomiast w ośrodkach poniżej 100 tys. mieszkańców, które nie są częścią dużych aglomeracji są nawet o połowę niższe.

Aktywność na rynku biurowym ograniczona do centrum Warszawy

Segment biurowy pozostaje najsłabszym ogniwem rynku gruntów inwestycyjnych. W budowie na terenie kraju znajduje się obecnie około 420 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego około 200 tys. mkw. przypada na Warszawę. Podczas, gdy jeszcze kilka lat temu w Polsce realizowane było 1,8 mln mkw. biur.

Zmiany na rynku pracy, wzrosł kosztów finansowania projektów oraz budowy biurowców przekładają się na decyzje deweloperów, dotyczące zabezpieczania gruntów pod nowe inwestycje. Wysoki poziom pustostanów na rynkach regionalnych skutecznie ogranicza zainteresowanie zakupami gruntów. Wyjątek stanowi ścisłe centrum Warszawy, gdzie utrzymuje się wysoki popyt na najlepszej klasy biura przy bardzo ograniczonej podaży, co przekłada się na realizację kolejnych projektów.

Magazyny – ograniczona, nowa podaż przy rosnącej aktywności najemców

Po kilku latach dynamicznego rozwoju rynek gruntów logistycznych wszedł w fazę stabilizacji. Mniejsza aktywność deweloperska wynika z ostrożniejszego podejścia banków, ograniczenia projektów spekulacyjnych oraz dostosowania podaży do aktualnego popytu.

Mimo spadku nowej podaży, ceny gruntów pozostają stabilne lub rosną. Coraz większe zainteresowanie nowymi inwestycjami magazynowymi i produkcyjnymi wspiera wyceny terenów, szczególnie w obszarze tzw. Wielkiej Szóstki.

Rosnący trend nearshoringu zwiększa również popyt na grunty pod projekty Build-to-Own dla sektora produkcyjnego, zwłaszcza w zachodniej i południowej Polsce. Jednocześnie inwestorzy mierzą się z wydłużonym procesem uzyskiwania decyzji środowiskowych, który trwa średnio 12 miesięcy, a w przypadku raportu środowiskowego nawet 18 miesięcy. Coraz większym wyzwaniem staje się także dostęp do energii elektrycznej.

Infrastruktura nowym źródłem wartości

Na rynku gruntów komercyjnych dostęp do infrastruktury staje się równie istotny jak lokalizacja. Szczególnego znaczenia nabiera dostępność energii elektrycznej oraz infrastruktury telekomunikacyjnej, co wynika z dynamicznego rozwoju sektora centrów danych, magazynów energii oraz projektów związanych ze sztuczną inteligencją.

Na znaczeniu zyskują inwestycje w magazyny energii. Tego typu instalacje wymagają gruntów o mniejszej powierzchni, ale zlokalizowanych w pobliżu infrastruktury energetycznej, najlepiej w bezpośrednim sąsiedztwie Głównych Punktów Zasilania.

Polski rynek data center posiada obecnie potencjał 200–300 MW i może podwoić swoją skalę w ciągu kilku lat. Około 80 proc. rynku koncentruje się w aglomeracji warszawskiej, która pozostanie liderem. Choć ograniczenia energetyczne skłaniają inwestorów do analizowania także lokalizacji regionalnych. Największą wartość zyskują grunty dysponujące wysoką mocą przyłączeniową i zabezpieczonymi warunkami przyłączenia.

Polska odpowiada już za ponad jedną trzecią mocy centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej i ma potencjał, by stać się alternatywą dla takich, europejskich hubów, jak Frankfurt, Dublin czy Amsterdam. Warunkiem dalszego rozwoju pozostają jednak inwestycje w infrastrukturę energetyczną oraz usprawnienie procedur administracyjnych.

Grunt jako proces inwestycyjny – nie tylko aktywo

– Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w nową fazę, w której o wartości nieruchomości decyduje nie tylko lokalizacja, lecz przede wszystkim przewidywalność procesu inwestycyjnego. Kluczowego znaczenia nabierają dziś kwestie planistyczne, dostęp do infrastruktury, sprawność procedur administracyjnych oraz zgodność projektu z kierunkami rozwoju gminy. Inwestorzy coraz częściej wyceniają nie sam grunt, ale możliwość efektywnej realizacji inwestycji i związane z nią ryzyko. To właśnie zdolność przeprowadzenia projektu w założonym czasie i budżecie staje się jednym z głównych czynników wpływających na wartość aktywów gruntowych – mówi Emil Domeracki.

– Reforma planistyczna przyspiesza profesjonalizację rynku. Tradycyjne kryteria oceny, takie jak cena zakupu, potencjał zabudowy czy oczekiwana stopa zwrotu, pozostają istotne, jednak nie są już wystarczające. Analiza gruntu musi dziś obejmować również stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych, dostępność mediów i mocy przyłączeniowych, układ komunikacyjny oraz potencjalne ryzyka środowiskowe i społeczne. W praktyce oznacza to odejście od oceny opartej wyłącznie na parametrach nieruchomości na rzecz kompleksowej analizy wykonalności inwestycji. Obecnie realizujemy kilka projektów, bazujących na takim modelu analitycznym, m.in. w Warszawie i Gdańsku. Jeden z nich, zakładający transformację terenu przemysłowego pod zabudowę mieszkaniową, zmierza już do finalizacji – informuje ekspert Walter Herz.