Aktualności rynku nieruchomości

Jeszcze kilka lat temu rozmowy o instytucjonalnym najmie mieszkań w Polsce miały głównie charakter edukacyjny. Inwestorzy pytali, jak działa ten model, jakie ma ograniczenia i czy da się go skalować. Dziś pytają już o coś innego: jak wejść na ten rynek i zbudować na nim silną pozycję. To jedna z najważniejszych zmian strukturalnych, jakie zaszły na polskim rynku nieruchomości w ostatnich latach.

Na koniec 2025 roku w Polsce funkcjonowało blisko 30 tys. lokali PRS należących do 33 inwestorów instytucjonalnych. To dużo, ale tylko do momentu, gdy zestawi się tę liczbę z całym rynkiem najmu mieszkań. Przy szacowanym zasobie 1,68 mln lokali na wynajem udział sektora instytucjonalnego nadal nie przekracza 2 proc. Dla porównania, w Danii living odpowiada już za niemal połowę wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Na tle takich rynków potencjał wzrostu Polski pozostaje oczywisty.

Mieszkaniówka daje sektorowi mocny fundament

Siłę tego kierunku potwierdza także kondycja całego rynku mieszkaniowego. W siedmiu największych miastach Polski na koniec 2025 roku deweloperzy oferowali blisko 62 tys. lokali, a roczna sprzedaż przekroczyła 40 tys. mieszkań, rosnąc o 9 proc. rok do roku. W tym samym czasie liczba uzyskanych pozwoleń na budowę przekroczyła 170 tys. lokali, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła do 134 149. Rynek pierwotny pozostaje więc aktywny i nadal dostarcza paliwa dla kolejnych projektów living.

To właśnie silny rynek pierwotny, jak zwraca uwagę Emil Domeracki, Partner i Land Development Adviosry w Walter Herz, pozostaje dziś jednym z kluczowych argumentów przemawiających za dalszym wzrostem sektora living w Polsce. W praktyce oznacza to, że rynek nadal dostarcza zarówno gruntu pod rozwój nowych projektów, jak i popytu niezbędnego do ich komercjalizacji.

Transakcja, która zmieniła perspektywę rynku

Najważniejszym wydarzeniem minionego roku dla sektora PRS była sprzedaż 18 projektów platformy Resi4Rent do Vantage Development za 2,405 mld zł. W pakiecie znalazły się 5322 lokale w sześciu największych miastach Polski. Była to pierwsza transakcja tej skali obejmująca portfel wynajętych aktywów z udokumentowaną historią czynszową.

Znaczenie tej umowy wykracza daleko poza sam wolumen. Po pierwsze, potwierdziła, że model PRS w Polsce może generować satysfakcjonujące zwroty dla inwestorów instytucjonalnych. Po drugie, pokazała, że polskie portfele living mają realnych nabywców wśród innych graczy instytucjonalnych. Po trzecie wreszcie, co szczególnie istotne z perspektywy kapitału zagranicznego, udowodniła, że w Polsce można zbudować skalę, a następnie skutecznie ją spieniężyć.

To właśnie ten moment Emil Domeracki określa jako przełomowy dla całego sektora. Jego zdaniem transakcja Resi4Rent i Vantage Rent otworzyła nowy rozdział dla polskiego rynku living, pokazując, że w Polsce można nie tylko zbudować skalę, ale także skutecznie ją zdyskontować. Dla zagranicznego kapitału to wyraźny sygnał, że Polska przestaje być rynkiem pilotażowym dla PRS i staje się rynkiem oferującym głębokość oraz realne możliwości wyjścia z inwestycji.

Po finalizacji transakcji, planowanej na maj 2026 roku, Vantage Rent, platforma należąca do niemieckiego TAG Immobilien, zbliży się do poziomu 10 tys. lokali, stając się największym operatorem PRS w Polsce.

Skąd tak wysokie obłożenie

Wysokie obłożenie portfeli PRS, sięgające 98–99 proc., nie jest przypadkiem. To efekt kilku nakładających się zjawisk. Z jednej strony mamy utrzymujące się wysokie koszty finansowania hipotecznego, które wciąż ograniczają dostępność zakupu mieszkań. Z drugiej – rosnący napływ migracyjny, przy czym w portfelach niektórych operatorów cudzoziemcy stanowią nawet 55 proc. najemców. Do tego dochodzą urbanizacja oraz zmiana modelu życia, w którym wynajem coraz częściej staje się świadomym wyborem, a nie rozwiązaniem wymuszonym przez brak zdolności kredytowej.

Ta kombinacja czynników sprawia, że living zaczyna być postrzegany nie jako chwilowy trend, ale jako stabilna i rosnąca klasa aktywów.

Polska wciąż jest rynkiem wzrostowym

Prognozy PwC wskazują, że do 2028 roku zasób PRS w Polsce może przekroczyć 80 tys. lokali. Nawet wtedy udział sektora instytucjonalnego w całym rynku najmu pozostanie poniżej 5 proc. Oznacza to, że mimo szybkiego wzrostu rynek wciąż będzie daleki od nasycenia.

Dla inwestorów szukających segmentu o dużym potencjale wzrostu, czytelnych fundamentach popytu i relatywnie niskim ryzyku operacyjnym Polska staje się więc jednym z najbardziej interesujących kierunków w regionie. I właśnie w tym kontekście, jak podkreśla Emil Domeracki, najważniejsza zmiana polega dziś na tym, że living w Polsce przestał być eksperymentem, a zaczął funkcjonować jako pełnoprawna klasa aktywów, z własną skalą, płynnością i coraz wyraźniejszą obecnością kapitału instytucjonalnego.