Aktualności rynku nieruchomości

Autor: Emil Domeracki, Partner, Board Member.

Pierwsza połowa 2026 roku potwierdziła, że rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wszedł w nową fazę rozwoju. Zakończył się okres, w którym o wartości nieruchomości decydował przede wszystkim potencjał wzrostu cen ziemi. Obecnie kluczowe znaczenie ma jakość przygotowania projektu, przewidywalność procesu inwestycyjnego oraz możliwość sprawnej realizacji przedsięwzięcia.

Poprawa warunków finansowania przełożyła się na wzrost aktywności inwestorów, jednak koszt kapitału przestał być najważniejszym kryterium oceny transakcji. Coraz większą rolę odgrywa stabilność procesu planistycznego, bezpieczeństwo inwestycji oraz dostęp do infrastruktury technicznej i mediów.

Wartość projektu zamiast wartości gruntu

Na rynku postępuje polaryzacja aktywów. Największym zainteresowaniem cieszą się grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z uregulowanym stanem prawnym, zapewnionymi warunkami przyłączeniowymi lub uzyskanym pozwoleniem na budowę, które utrzymują wysokie wyceny i relatywnie szybko znajdują nabywców. Z kolei grunty wymagające długotrwałych procedur administracyjnych lub obarczone niepewnością planistyczną pozostają na rynku znacznie dłużej.

W praktyce oznacza to zmianę sposobu wyceny nieruchomości. Coraz częściej przedmiotem transakcji nie jest sam grunt, lecz gotowy scenariusz inwestycyjny. Inwestor kupuje przede wszystkim możliwość szybkiego rozpoczęcia realizacji projektu przy ograniczonym ryzyku. Przewidywalność procesu inwestycyjnego stała się nową walutą rynku gruntów.

Rośnie przy tym znaczenie infrastruktury technicznej. Dostęp do energii elektrycznej oraz odpowiednich mocy przyłączeniowych coraz częściej decyduje o atrakcyjności nieruchomości, szczególnie w przypadku projektów przemysłowych, logistycznych oraz centrów danych.

Analiza nieruchomości wykracza dziś daleko poza ocenę parametrów urbanistycznych. Obejmuje również stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych, dostępność infrastruktury technicznej, układ komunikacyjny oraz potencjalne ryzyka środowiskowe i społeczne.

Nowe planowanie przestrzenne ukształtuje rynek

W perspektywie najbliższych dwóch lat największy wpływ na rynek gruntów będzie miało uporządkowanie systemu planowania przestrzennego. Większa transparentność procedur administracyjnych może stać się impulsem wzrostu liczby transakcji w kolejnych latach. Wraz z uchwalaniem nowych planów ogólnych oraz dojrzewaniem praktyki stosowania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) rynek powinien zyskać większą przewidywalność.

ZPI nie staną się instrumentem powszechnym ani nie zastąpią klasycznych narzędzi planistycznych, jednak mogą odegrać istotną rolę przy dużych projektach mieszkaniowych, przemysłowych i wielofunkcyjnych, szczególnie tam, gdzie cele inwestora i samorządu pozostają zbieżne.

Nie należy jednak oczekiwać istotnego zwiększenia podaży atrakcyjnych gruntów. Rynek od lat mierzy się z ograniczoną dostępnością działek o uregulowanej sytuacji planistycznej w najlepszych lokalizacjach inwestycyjnych. Nowe plany ogólne uporządkują zasady funkcjonowania rynku, ale raczej nie zwiększą znacząco zasobów.

Można natomiast jednoznacznie stwierdzić, że zakończyła się era wyceny potencjału inwestycyjnego gruntów, a rozpoczął się okres, w którym decydujące znaczenie ma przewidywalność procesu realizacji inwestycji. Najbliższe lata będą premiować profesjonalną analizę oraz skuteczne zarządzanie ryzykiem, a nie spekulację opartą na oczekiwanym wzroście wartości gruntów.

Jednocześnie na znaczeniu będą zyskiwać miasta drugiego rzędu, korzystające z rozwoju infrastruktury transportowej, procesów nearshoringu oraz relokacji produkcji do Europy Środkowo-Wschodniej.

Umacnianie się krajowego kapitału

Jedną z najbardziej widocznych zmian pozostaje także rosnąca aktywność krajowych inwestorów. Regionalni deweloperzy, inwestorzy prywatni oraz family offices należą obecnie do najbardziej aktywnych uczestników rynku. Ich przewagą jest znajomość lokalnych uwarunkowań, elastyczność negocjacyjna oraz gotowość do prowadzenia projektów w dłuższym horyzoncie inwestycyjnym. Pozwala to skutecznie konkurować z kapitałem zagranicznym, który stopniowo wraca na polski rynek, koncentrując się przede wszystkim na projektach dobrze przygotowanych i nie obarczonych ryzykiem.

Znaczenia nabiera również umiejętność identyfikowania inwestorów gotowych do sprawnego finalizowania transakcji. Tylko w okresie od maja do lipca 2026 roku, przy wsparciu Walter Herz, zamknięto transakcje o łącznej wartości przekraczającej 140 mln zł. Obejmowały zakup gruntów o funkcjach usługowych, a w nowych planach ogólnych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie i Gdańsku. W kolejnych miesiącach oczekujemy również otwarcia się podobnej aktywności transakcyjnej w Poznaniu, gdzie nowi inwestorzy przygotowują ekspansję regionalną.

Rynek gruntów w nowej fazie wzrostu

Rynek gruntów inwestycyjnych nie powróci już do modelu, w którym o wartości nieruchomości decydował przede wszystkim potencjał wzrostu cen ziemi. Coraz większe znaczenie będzie miała jakość przygotowanego projektu, sprawność przeprowadzenia procesu inwestycyjnego oraz zdolność ograniczania ryzyka.

W najbliższych latach przewagę zyskają nieruchomości oferujące wysoką przewidywalność realizacji inwestycji, dostęp do infrastruktury technicznej oraz stabilne otoczenie planistyczne. To właśnie te czynniki będą przede wszystkim definiować wartość gruntów i kierunek rozwoju polskiego rynku.