Aktualności rynku nieruchomości

Reforma planistyczna rysuje nową mapę rynku gruntów, podbijając wartość tych z niskim ryzykiem planistycznym 

Koniec lex deweloper i opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych w większości gmin tworzą na rynku nieruchomości nową hierarchię gruntów. Działki z MPZP, prawomocną WZ czy uchwalonym ULIM-em (Ustalenie Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej) zyskują na wartości, podczas gdy tereny bez zabezpieczonej ścieżki inwestycyjnej, obciążone ryzykiem wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję, tracą. Ryzyko regulacyjne zaczyna być bezpośrednim składnikiem cen gruntów. Efekt wprowadzanej reformy może być również widoczny w podaży nowych projektów w 2027 roku.

Brak planów ogólnych otwiera lukę decyzyjną 

31 sierpnia 2026 r. wygasła specustawa mieszkaniowa, znana jako lex deweloper. Przez osiem lat umożliwiała realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach, które nie zawsze były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w MPZP. Według PZFD w okresie jej obowiązywania procedurą objęto projekty na ponad 100 tys. mieszkań. To skala zbliżona do rocznej produkcji deweloperów w Polsce.

Wygaśnięcie ustawy nie oznacza zatrzymania realizacji rozpoczętych projektów. Postępowania wszczęte przed 1. września br. mogą być kontynuowane na podstawie przepisów przejściowych. W mocy pozostają istniejące MPZP, pozwolenia na budowę oraz wcześniej wydane WZ.

Zastój decyzyjny dotyczy przede wszystkim nowych inwestycji na gruntach bez planu miejscowego. W gminach, które nie mają jeszcze planu ogólnego, po 1. września br. nie można uzyskać WZ na nowy wniosek ani uchwalić nowego lub zmienić obowiązującego MPZP czy procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZIP), który zastępuje lex deweloper. Wnioski o WZ złożone przed końcem sierpnia są natomiast rozpatrywane na dotychczasowych zasadach.

Plan ogólny nowym filtrem wartości gruntu

Według MRiT do 31. sierpnia uchwalonych zostało 877 planów ogólnych, czyli około 35 proc. proc. gmin. 3 września resort informował już o 946 gminach, co obejmuje około 38 proc. wszystkich gmin. Tym samym osiągnięty został uzgodniony z UE minimalny próg 30 proc. Oznacza to jednak, że większość samorządów nadal pracuje nad planami ogólnymi po kilkukrotnie przesuwanym terminie.  

Wśród dużych miast plan ogólny posiadają m.in. Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projektami planów dysponuje Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Natomiast np. Kraków i Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania.

Dla inwestorów oznacza to zmianę sposobu wyceny gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dzięki perspektywie uzyskania WZ. Po reformie znaczenie będzie miało przede wszystkim to, co przewiduje dla niej plan ogólny, a w szczególności czy nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Jeżeli działka trafi poza taki obszar lub do strefy, która nie pozwala na oczekiwaną funkcję, jej wartość inwestycyjna może znacznie spaść. W tej sytuacji rynek będzie premiował głównie grunty z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym. Co w praktyce oznacza, że inwestor nie kupuje dziś już tylko działki, kupuje przede wszystkim przewidywalność jej przyszłego wykorzystania.

Warszawa, Kraków i Gdańsk czekają

Największa niepewność dotyczy największych rynków. Warszawa rozstrzyga obecnie uwagi do projektu planu ogólnego. Realny termin jego uchwalenia to przełom 2026 i 2027 r. Ratusz wstrzymał również opiniowanie koncepcji ZPI składanych od połowy maja i zapowiedział powrót do nich pod koniec roku.

Skala dotychczasowego wykorzystania lex deweloper w stolicy była znacząca, ponad 100 wniosków, w tym ponad 20 pozytywnie rozstrzygniętych wniosków o Ustalenie Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej (ULIM) w tym trybie, co oznacza około 7–9 tys. nowych mieszkań objętych uchwałami podjętymi do maja 2026 r. Miasto uzyskało także około 420 mln zł partycypacji w infrastrukturę z 16 inwestycji. Podczas sesji 27 sierpnia przyjęto cztery kolejne ULIM-y.

Jeszcze większe ryzyko legislacyjno-inwestycyjne występuje aktualnie w Krakowie. Miasto nie korzystało w ogóle z lex deweloper, a projekt planu ogólnego nie trafił jeszcze do opiniowania. Jego uchwalenie szacowane jest na połowę 2027 roku. Nowe ZPI są od 1. września zablokowane do czasu wejścia w życie planu. Sytuację łagodzi około 90 procentowe pokrycie Krakowa MPZP.

W Gdańsku projekt planu ogólnego wrócił do ponownych uzgodnień. W ramach lex deweloper zrealizowano siedem projektów na bazie lex deweloper, obejmujących około 4,1 tys. mieszkań. Wartość inwestycji towarzyszących wyniosła 207 mln zł, a umów drogowych 262 mln zł.

ZPI nie wypełnia luki

Zintegrowany Plan Inwestycyjny miał być jednym z głównych następców lex deweloper. ZPI pozwala gminie i inwestorowi uzgodnić zmianę sposobu zagospodarowania terenu w zamian za umowę urbanistyczną i realizację inwestycji uzupełniających, takich jak drogi, sieci, szkoły, przedszkola czy zieleń.

Mechanizm może w przyszłości ułatwić także konwersję terenów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania. Dziś jednak większość dużych miast nie jest jeszcze gotowa do jego sprawnego stosowania. W ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin doprowadził procedurę ZPI do etapu pozwalającego na jego praktyczne wykorzystanie. To oznacza, że luka po lex deweloper nie zostaje automatycznie wypełniona.

„Zabezpieczone” grunty zyskują 

Pierwsze sygnały blokady decyzyjnej stworzonej przez gminy, które nie zdążyły  z planami ogólnymi widać już na rynku ziemi. Według danych Otodom z sierpnia 2026 r. ceny gruntów w Warszawie zbliżają się do 900 zł za mkw., w Krakowie wynoszą około 600 zł, a w Gdańsku około 484 zł. W ciągu roku grunty podrożały w Krakowie o około 20 proc., a w Gdańsku o 24 proc. Popyt na działki budowlane wzrósł o 21 proc., przy spadku oferty o 11 proc. W Krakowie udział kosztu gruntu w cenie mieszkania wzrósł już do 25-30 proc., wobec 10–15 proc. kilka lat temu.

Reforma zaczyna pogłębiać różnicę między działkami z zabezpieczonym potencjałem a gruntami spekulacyjnymi. W najbliższych miesiącach w gminach bez planów ogólnych deweloperzy mogą jedynie koncentrować się na zakupie projektów z MPZP, prawomocną WZ, ULIM-em lub rozpoczętą procedurą lex deweloper. Wartość gruntu zależeć teraz zatem już nie tylko od lokalizacji, ale od prawdopodobieństwa uzyskania konkretnej funkcji oraz czasu koniecznego do przeprowadzenia procedur niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji.

Skutek braku planów ogólnych 

Skutki reformy planistycznej i luki decyzyjnej w ponad 60 proc. gmin w Polsce będą najpierw widoczne w nowych decyzjach inwestycyjnych i transakcjach gruntowych, a później w podaży mieszkań. Istotnym efektem ubocznym może być również spowolnienie konwersji starszych obiektów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania, co część ich właścicieli zmusi do ponownego przemyślenia strategii wykorzystania aktywów.

Jeżeli Warszawa uchwali plan ogólny dopiero na przełomie 2026 i 2027 r., a Kraków w połowie 2027 r. część nowych projektów może zostać przesunięta w czasie. W Gdańsku czy Katowicach sytuacja również zależy od tempa uchwalania planów. Kapitał będzie w tej sytuacji faworyzował miasta, w których system planistyczny działa. Może to stworzyć na przykład przejściową premię inwestycyjną dla Poznania czy Wrocławia, gdzie nowy system jest już operacyjny.

Największym beneficjentem może być więc dziś nie tyle konkretny segment rynku, ile grunt z niskim ryzykiem planistycznym. Jednocześnie część działek bez MPZP i bez zabezpieczonej WZ może stracić na wartości, jeżeli przyszły plan ogólny ograniczy możliwość ich zabudowy.

W krótkim terminie reforma oznacza przede wszystkim zmianę wyceny ryzyka. W średnim może ograniczyć liczbę nowych projektów. A jeżeli luka planistyczna potrwa wiele miesięcy, jej konsekwencją może być niższa podaż mieszkań w 2027 roku i dalsza presja na ceny gruntów, a w lokalizacjach o wysokim popycie także na ceny mieszkań.

Katarzyna Tencza, Transaction Director, Walter Herz