Aktualności rynku nieruchomości

Polska scena handlowa ma dziś w sobie coraz więcej paradoksu. Z jednej strony 2025 rok przyniósł najwyższą nową podaż od dekady. Z drugiej, wolumen inwestycji w sektor handlowy spadł rok do roku niemal o połowę. Obie te informacje są prawdziwe i obie dobrze pokazują, w jakim kierunku przesuwa się retail w Polsce.

W całym 2025 roku na rynek trafiło około 590 tys. mkw. GLA, z czego aż 326 tys. mkw. przypadło na sam czwarty kwartał. To najlepszy wynik kwartalny od lat. Strukturę nowej podaży zdominował jeden format: parki handlowe, które odpowiadały za około 75–80 proc. oddanej powierzchni. Całkowite zasoby rynku handlowego w Polsce wzrosły tym samym do około 15,6 mln mkw. GLA. Jednocześnie pustostany utrzymują się poniżej 3 proc., co nadal oznacza niski i stabilny poziom niewynajętej powierzchni.

Operacyjnie retail nadal pozostaje mocny

Po stronie wyników operacyjnych rynek pozostaje w dobrej kondycji. Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła w 2025 roku o ponad 4 proc. rok do roku. W centrach handlowych najlepiej radziły sobie usługi, zdrowie i uroda oraz gastronomia i rozrywka. Do tego doszedł napływ nowych marek – 31 brandów otworzyło w Polsce swoje pierwsze sklepy stacjonarne.

To ważny sygnał, bo pokazuje, że handel stacjonarny nie traci znaczenia, ale zmienia swoją funkcję. Frekwencja w centrach handlowych spada, jednak obroty rosną. Klienci pojawiają się rzadziej, ale kupują bardziej celowo i zostawiają więcej przy jednej wizycie. Jak zauważa Mateusz Dembski-Kornaga, Director w Walter Herz, retail w Polsce nie wraca do modelu galeriocentrycznego. Wraca raczej do fundamentów: stabilnego cashflow, odwiedzalności i formatu, który odpowiada na potrzeby lokalnej społeczności.

Transakcja, która dobrze pokazuje preferencje kapitału

Jednym z najważniejszych sygnałów dla rynku była finalizacja zakupu przez Shopper Park Plus portfela ośmiu aktywów handlowych w Polsce, zakotwiczonych hipermarketami Auchan. Portfel obejmuje około 208 tys. mkw. GLA i został wyceniony na ponad 210 mln euro. Transakcję sfinalizowano 5 marca 2026 roku. Finansowanie oparto częściowo na emisji akcji, a częściowo na kredycie Aareal Bank. Kluczowe znaczenie ma też struktura najmu: Auchan podpisał umowy typu triple net nawet na 30 lat.

Dla rynku to bardzo czytelny komunikat. Kapitał defensywny nadal aktywnie szuka w Polsce produktów opartych na stabilnym cashflow, przewidywalnym modelu operacyjnym i silnym operatorze spożywczym.

To zresztą nie jest odosobniony przypadek. Na rynku aktywnie działa również LCP Poland, które konsekwentnie rozbudowuje portfel parków handlowych. Wspólny mianownik tych transakcji jest prosty: inwestorzy szukają formatów odpornych operacyjnie, łatwiejszych w zarządzaniu i bardziej przewidywalnych dochodowo niż klasyczne galerie.

Parki handlowe zyskują, galerie muszą się przedefiniować

To właśnie tutaj przebiega dziś główna linia podziału na rynku. Parki handlowe korzystają z prostoty produktu, silnej funkcji convenience i relatywnie niskich kosztów operacyjnych. W wielu lokalizacjach stały się preferowanym formatem zarówno dla najemców, jak i dla kapitału inwestycyjnego. Jak podkreśla Mateusz Dembski-Kornaga, tę lojalność mają niejako organicznie: są blisko klientów, tańsze w eksploatacji i lepiej odporne na konkurencję e-commerce niż klasyczne galerie.

Galerie handlowe nie znikają, ale coraz wyraźniej wchodzą w nowy etap. Najlepsze obiekty premium nadal przyciągają marki, klientów i kapitał, ale ich przewaga opiera się już nie tylko na skali, lecz także na jakości doświadczenia, miksie najemców i umiejętności przyciągania ruchu poza klasycznym handlem. Słabsze obiekty będą miały coraz większy problem z obroną swojej pozycji. Jak zauważa Mateusz Dembski-Koranga, galerie, które nie zrozumieją potrzeby repozycjonowania i nie będą inwestować w nową funkcję obiektu, mogą zacząć tracić zarówno najemców, jak i zainteresowanie inwestorów.

2026 rokiem wzrostu czynszów i testu dla parków handlowych

W 2026 roku rynek będzie obserwował dwa ważne procesy. Pierwszym jest dalszy wzrost czynszów w najlepszych galeriach handlowych. W najbardziej prestiżowych centrach handlowych w Warszawie czynsze prime sięgają dziś 100–130 euro za mkw. miesięcznie. Równolegle stopy kapitalizacji dla prime centrów handlowych utrzymują się na poziomie 6,25–6,50 proc., a dla parków handlowych w przedziale 7-8 proc.

Drugim ważnym procesem będą renegocjacje pięcioletnich umów podpisywanych masowo w parkach handlowych w latach 2020–2021, czyli w okresie pandemicznego boomu tego formatu. To właśnie te rozmowy pokażą, na ile trwałe były stawki uzgadniane w czasie wyjątkowo silnego popytu. Innymi słowy: rynek zweryfikuje, które projekty mają naprawdę mocne fundamenty operacyjne, a które korzystały głównie z wyjątkowo sprzyjającego momentu rynkowego.

Retail coraz mocniej się rozwarstwia

Najważniejszy wniosek na dziś jest taki, że polski retail nie słabnie, ale coraz wyraźniej się rozwarstwia. Z jednej strony mamy parki handlowe, które pozostają produktem prostym, odpornym i atrakcyjnym dla kapitału. Z drugiej – galerie handlowe, które nadal mogą wygrywać, ale tylko wtedy, gdy oferują realną przewagę jakościową i zdolność do budowania ruchu wokół czegoś więcej niż sam handel. To już nie jest rynek, na którym wygrywa każdy format. To rynek, na którym kapitał i najemcy coraz wyraźniej głosują za przewidywalnością, wygodą i jakością.