Aktualności rynku nieruchomości

Przez ostatnie trzy lata polski rynek magazynowy miał przewagę, której mogły mu zazdrościć inne segmenty nieruchomości komercyjnych – konsekwencję. Logistyka rosła, przyciągała kapitał i regularnie dostarczała mocne wyniki. Dziś wchodzi w bardziej wymagającą fazę cyklu, ale nie oznacza to osłabienia sektora. Raczej przejście do etapu większej selektywności.

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 36,58 mln m kw., a nowa podaż osiągnęła 1,68 mln mkw. Popyt brutto sięgnął 6,64 mln m kw. i był to trzeci najlepszy wynik w historii polskiego rynku logistycznego oraz drugie miejsce w Europie pod względem popytu netto, ustępując jedynie Niemcom. Na pierwszy rzut oka dane pozostają bardzo mocne.

Jednocześnie zmieniła się struktura popytu. Po raz pierwszy renegocjacje umów, które objęły 3,46 mln m kw., przewyższyły nowy popyt netto na poziomie 3,3 mln m kw. i odpowiadały za 52 proc. całkowitego wolumenu transakcji. To ważny sygnał. Firmy, które kilka lat temu podpisywały umowy w okresie intensywnej ekspansji, dziś częściej zostają w dotychczasowych lokalizacjach, bo koszt przeprowadzki i uruchomienia nowej operacji bywa wyższy niż korzyści z relokacji. To nie oznaka słabości rynku, lecz wyraz większej pragmatyki w decyzjach dotyczących powierzchni.

Matematyka podaży zaczyna działać na korzyść właścicieli

Jeśli w 2026 roku nowy popyt netto utrzyma się w okolicach 3 mln m kw. rocznie, a nowa podaż pozostanie na poziomie około 2 mln m kw., rynek zacznie generować potencjalną lukę rzędu 1 mln m kw. rocznie.

Eksperci Prologis zakładają, że w 2026 roku współczynnik pustostanów w Polsce utrzyma się nieco poniżej 8 proc., ale w regionie warszawskim może spaść poniżej 5 proc. To szczególnie istotne w segmencie dużych modułów. Obecnie w całym kraju dostępnych jest zaledwie dziesięć powierzchni przekraczających 30 tys. mkw. Gotowych produktów dla najemców poszukujących skali praktycznie nie ma.

Dla firm planujących większe operacje oznacza to jedno: odkładanie decyzji może wkrótce oznaczać brak realnego wyboru. Według danych Walter Herz polski rynek magazynowy wszedł w etap, w którym nie liczy się już sama obecność kapitału, lecz jakość aktywów i zdolność do obsługi nowych kategorii najemców. Właściciele najlepiej położonych i najefektywniejszych obiektów coraz wyraźniej odzyskują przewagę negocjacyjną.

Refinansowanie potwierdza zaufanie do sektora

Istotnym sygnałem dla rynku pozostaje także dostępność finansowania. Hillwood pozyskał dodatkowe 120 mln euro finansowania od Aareal Bank dla czterech istniejących projektów magazynowych w Polsce, zwiększając łączną wartość linii kredytowej do 440 mln euro. Nie była to transakcja zakupu, lecz refinansowanie i podniesienie istniejącego zaangażowania banku, co dobrze pokazuje, że dojrzałe aktywa logistyczne w Polsce nadal są postrzegane jako bezpieczne i atrakcyjne z punktu widzenia finansujących.

Równolegle DL Invest Group przejął Platan Park Warsaw, wzmacniając swoją ekspozycję na logistykę miejską i nowoczesną infrastrukturę. To również ważny sygnał: kapitał nie szuka już wyłącznie klasycznych, wielkoskalowych parków magazynowych, ale coraz częściej interesuje się aktywami lepiej wpisującymi się w logistykę ostatniej mili i obsługę dużych aglomeracji.

Sektor magazynowy generuje dziś w Polsce wolumen inwestycyjny rzędu 1,5 mld euro rocznie, a rynek oczekuje dalszego wzrostu. Jeśli w 2026 roku zamkną się duże procesy portfelowe będące dziś na różnych etapach negocjacji, nie można wykluczyć kolejnego rekordu.

Nearshoring i Ukraina mogą wzmocnić Polskę jako hub logistyczny

Polski rynek magazynowy w 2026 roku ma też dwa silne czynniki strukturalne, które mogą dalej wzmacniać jego pozycję. Pierwszym jest nearshoring, czyli przenoszenie produkcji i łańcuchów dostaw bliżej rynków zbytu. Polska korzysta na tym dzięki rozwiniętej infrastrukturze, dostępności gruntów i relatywnie mocnym podstawom przemysłowym.

Drugim potencjalnym impulsem jest scenariusz związany z odbudową Ukrainy. Jeśli konflikt zacznie wygasać, Polska może stać się głównym zapleczem logistycznym dla procesów odbudowy, szczególnie w lokalizacjach wschodnich i przygranicznych. To nie jest jeszcze scenariusz bazowy, ale temat coraz częściej wraca w rozmowach z inwestorami i operatorami.

W tym kontekście, Polska pozostaje jednym z kluczowych filarów europejskiej logistyki i ten układ nie powinien się w najbliższych latach zmienić. Kapitał wracający do sektora coraz częściej szuka obiektów z dobrą lokalizacją, wysoką efektywnością energetyczną i potencjałem obsługi najemców z nowych sektorów – od produkcji nearshoringowej po operatorów 3PL i infrastrukturę wspierającą rozwój technologii.