Aktualności rynku nieruchomości

Przez lata polski rynek biurowy uchodził za jedną z najbardziej płynnych klas aktywów w regionie. Potem przyszły podwyżki stóp procentowych, wzrost pustostanów i wyraźnie chłodniejsze spojrzenie inwestorów na biura ulokowane poza najlepszymi lokalizacjami. MIPIM 2026 w Cannes pokazał jednak nowy etap. Biura wracają na listy zakupowe, ale już nie na dawnych zasadach.

Na koniec 2025 roku zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w największych polskich miastach wyniósł 12,96 m ln mkw., a popyt brutto wzrósł do 1,57 mln m kw. W tym samym czasie nowa podaż skurczyła się do 109 tys. m kw., czyli o 52 proc. rok do roku. To najniższy poziom od ponad dwóch dekad. W Warszawie skala zmiany jest szczególnie widoczna. Pipeline deweloperski spadł z około 750 tys. m kw. na początku 2020 roku do zaledwie 160 tys. m kw. obecnie. Efekt jest prosty: w centralnych strefach stolicy pustostany spadły już do 5–6 proc., a czynsze prime sięgają 24–28 euro za m kw. miesięcznie.

To rynek, w którym wyraźnie przesunął się punkt ciężkości. Jeszcze dwa lata temu przy stole negocjacyjnym silniejszą pozycję mieli najemcy. Dziś, w przypadku najlepszych budynków, warunki coraz częściej dyktują ich właściciele. Jak zauważa Bartłomiej Zagrodnik, CEO Walter Herz, rynek biurowy wszedł w fazę, której nie obserwowaliśmy od lat. Ograniczona podaż i rosnący popyt w najlepszych lokalizacjach Warszawy i miast regionalnych sprawiają, że właściciele wysokiej jakości aktywów odzyskują realną siłę negocjacyjną.

Biura wracają na radar inwestorów, ale selekcja jest bezwzględna

Ostatnie miesiące przyniosły kilka transakcji, które dobrze pokazują nową logikę rynku. Echo Investment sprzedało Brain Park A w Krakowie do funduszu SCPI Transitions Europe zarządzanego przez Arkéa REIM. To 14-tysięczny biurowiec z certyfikatem BREEAM Excellent, w pełni wynajęty. Transakcja ogłoszona podczas MIPIM 11 marca 2026 roku była ważnym sygnałem zarówno dla polskiego rynku, jak i dla inwestorów zagranicznych: wysokiej jakości aktywa regionalne nadal znajdują nabywców.

Wcześniej uwagę rynku przyciągnęły również transakcje Wola Centre, przejętego przez czeski Trigea Real Estate Fund za blisko 130 mln euro, oraz VIBE A przy Rondzie Daszyńskiego, który trafił do Manova Partners. Wszystkie te transakcje łączy jeden wspólny mianownik: kapitał wraca tam, gdzie widzi przewidywalny dochód, mocną lokalizację, certyfikację ESG i potencjał dalszego wzrostu czynszów.

To już nie jest powrót do biur jako kategorii. To wyraźny zwrot ku najlepszym produktom w tej kategorii. I właśnie w tym kontekście, jak podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, inwestorzy z kapitałem value-add powinni szczególnie uważnie przyjrzeć się budynkom z potencjałem repozycjonowania, bo takie okno rynkowe nie pozostaje otwarte bez końca.

Konwersje otwierają nowy rozdział dla starzejącej się bazy

Drugą stroną tej samej historii są budynki, które nie mieszczą się w nowej definicji jakości. Ich przyszłość coraz częściej nie polega na dalszym funkcjonowaniu jako biura, lecz na zmianie przeznaczenia.

Dobrym przykładem jest zakup przez Uczelnię Łazarskiego biurowca Taifun przy ul. Jutrzenki 183 w Warszawie od Indotek Group. Obiekt zostanie przekształcony w Centrum Symulacji Medycznych, zaplecze dydaktyczne dla pierwszych w Polsce prywatnych studiów stomatologicznych. To już drugi biurowiec tej grupy sprzedany w ostatnich miesiącach z myślą o nowej funkcji.

Obecnie część biurowców znika właśnie w wyniku konwersji na szkoły, hotele, placówki medyczne czy mieszkania. Nie jest to zjawisko marginalne, lecz coraz wyraźniejszy trend. W kolejnych latach, przy ograniczonej nowej podaży i utrzymującym się popycie na najwyższą jakość, podział będzie się tylko pogłębiał: na biura, które wyznaczają nową jakość na rynku, i te, które muszą szukać nowego życia.