Aktualności rynku nieruchomości

Przez lata sektor hotelowy w Polsce rzadko znajdował się w centrum uwagi inwestorów. Postrzegany był jako zbyt zależny od sezonowości i mniej płynny niż biura czy logistyka. Dziś ten obraz wyraźnie się zmienia. Obłożenie hoteli rośnie, wskaźniki operacyjne pozostają mocne, na rynek wchodzą nowe marki, a inwestorzy, którzy dotąd koncentrowali się głównie na logistyce i biurach, coraz częściej zaczynają uwzględniać sektor hospitality w swoich strategiach.

Wyniki operacyjne za 2025 rok potwierdzają silną pozycję sektora hospitality. W całym 2025 roku z polskiej bazy noclegowej skorzystało 58,9 mln turystów, co oznacza wzrost o 11,6% rok do roku. Korzystający wygenerowali ponad 100 milionów noclegów, co daje wzrost o 7,2% rok do roku. Wzrosty w grupie turystów zagranicznych były szybsze niż w grupie turystów krajowych. Obłożenie markowych hoteli zlokalizowanych w największych ośrodkach miejskich przekroczyło 70 procent.

Inwestorzy wracają, choć produkt nadal jest ograniczony

Rynek transakcyjny był w 2025 roku skromniejszy pod względem wolumenu niż inne segmenty nieruchomości komercyjnych. Sfinalizowano pięć transakcji hotelowych o łącznej wartości około 65–83 milionów euro. Jednocześnie już w pierwszej połowie roku wolumen był dwukrotnie wyższy niż rok wcześniej, co pokazuje wyraźny trend wzrostowy.

To, co ogranicza skalę rynku, nie wynika dziś z braku zainteresowania inwestorów, ale raczej z niewielkiej liczby dostępnych nieruchomości na sprzedaż. Jak zauważa Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz, rynek hotelowy w Polsce jest dziś inwestycyjnie znacznie ciekawszy niż jeszcze trzy lata temu, ale wciąż pozostaje rynkiem, na którym dobrego produktu jest mniej niż kapitału gotowego do wejścia.

Konwersje stają się nowym modelem rozwoju

Jednym z najbardziej czytelnych przykładów nowego podejścia jest projekt realizowany przez Staycity Group we współpracy z Solida Capital. Budynek biurowy z 2005 roku, położony w centrum Warszawy, przechodzi obecnie konwersję, a po zakończeniu prac w 2026 roku będzie działał jako Staycity Aparthotel oferujący 268 pokoi. To zarazem wejście irlandzkiego operatora na polski rynek i modelowy przykład kierunku, który coraz częściej pojawia się w analizach inwestorów: biurowiec o słabszych parametrach najmu, sprawdzony operator i rynek z rosnącym popytem hotelowym mogą wspólnie stworzyć uzasadniony ekonomicznie projekt.

To nie jest przypadek odosobniony. Coraz częściej analizowane są budynki biurowe o niższym poziomie komercjalizacji pod kątem zmiany funkcji na hotelową. Tego typu projekty dają szansę na wyższy przychód z metra kwadratowego niż pusty lub częściowo wynajęty biurowiec, a rosnący ruch turystyczny i biznesowy poprawia fundamenty dla

takich decyzji. Jak podkreśla Katarzyna Tencza, właśnie konwersje biurowców, rozwój aparthoteli i wzrost znaczenia segmentu lifestyle budują dziś krajobraz rynku hotelowego, którego jeszcze kilka lat temu w Polsce po prostu nie było.

Nowe marki i rozwój projektów mixed-use

Równolegle na rynek wchodzą nowe marki hotelowe, szczególnie w Warszawie, gdzie projekty hospitality coraz częściej rozwijają się jako część większych inwestycji mixed-use. Zapowiedziany hotel AC Hotels w Porcie Praskim dobrze wpisuje się w ten trend. Hotel nie jest już jedynie samodzielnym obiektem, ale coraz częściej elementem szerszego założenia urbanistycznego, związanego z rewitalizacją i tworzeniem nowych dzielnic miejskich.

Warszawa i Kraków są głównymi polami rozwoju dla nowych konceptów hotelowych, ale silne fundamenty ma również Trójmiasto. W ocenie Katarzyny Tenczy właśnie te miasta mają dziś wszystko, czego potrzeba, by przyciągać kolejne inwestycje hotelowe na poziomie odpowiadającym rynkom Europy Zachodniej, zarówno od strony popytu turystycznego, jak i biznesowego.

Stopy kapitalizacji pozostają atrakcyjne

Stopy kapitalizacji dla hoteli prime w Polsce mieszczą się obecnie w przedziale 6,0–7,5 procent. Na tle innych klas aktywów to poziom, który pozostaje atrakcyjny, zwłaszcza dla inwestorów poszukujących dywersyfikacji i wyższych stóp zwrotu. Nic więc dziwnego, że fundusze skoncentrowane dotąd wyłącznie na logistyce czy biurach zaczynają kierować część kapitału również do sektora hotelowego.

Najważniejszy wniosek jest dziś prosty: polski rynek hotelowy przestaje być traktowany jako nisza, a coraz częściej zaczyna funkcjonować jako pełnoprawny segment inwestycyjny, wspierany zarówno przez rosnące wyniki operacyjne, jak i coraz bardziej dojrzałe projekty. Aparthotele, konwersje i hotele rozwijane w ramach mixed-use nie są już wyjątkiem. Coraz wyraźniej stają się nowym standardem wzrostu.