Magazyny i handel wciąż dają zarobić

29 maja 2024

Rynek transakcji inwestycyjnych w Polsce czeka na ożywienie. Dominują na nim mniejsze akwizycje realizowane przez inwestorów regionalnych. Większe transakcje dokonywane przez kapitał międzynarodowy rejestrowane są rzadko. Mała aktywność zachodniego kapitału daje jednak wyjątkową okazję na korzystne ulokowanie środków lokalnym graczom, co pokazuje struktura zakupów w 2023 roku. Niska konkurencyjność ze strony globalnych inwestorów i rynek kupującego, z jakim mamy dziś do czynienia stwarza doskonałe warunki do wejścia w inwestycje. Sytuacja sprzyja obecnie zakupom oportunistycznym i poszukiwaniu nawet dwucyfrowych zwrotów.

Wysokie koszty budowy, a szczególnie finansowania inwestycji oraz ceny gruntów hamują natomiast nadal działalność inwestycyjną deweloperów. Rynek czeka na obniżki stóp procentowych i tańszy pieniądz. Niska dostępność atrakcyjnych inwestycyjnie gruntów sprawia, że z coraz większym zainteresowaniem spotykają się inwestycje do redevelopmentu, a największą skalę tego zjawiska możemy obserwować w sektorze biurowym. Rynek biur stoi też przed kolejnym wyzwaniem, koniecznością przystosowania budynków do standardów unijnych związanych z ESG.

Rozwój inwestycji w decydującym stopniu zdeterminowany jest także przez globalne spowolnienie gospodarcze i obecną sytuację geopolityczną. Fundusze unijne mogą jednak pozytywnie wpłynąć na inwestycje w Polsce w 2024 i kolejnych latach. Mimo mniej sprzyjających warunków polski rynek nieruchomości komercyjnych radzi sobie jednak całkiem nieźle, a  niektóre jego sektory notują bardzo dobre wyniki.  

Magazyny

Czynniki bazowe dają najlepsze perspektywy i możliwości dalszego wzrostu rynkowi magazynowo-produkcyjnemu. Polski sektor magazynowy korzysta z globalnego trendu przenoszenia produkcji bliżej rynków zbytu i skracania łańcuchów dostaw. Popyt na powierzchnie magazynowe przez kilka ostatnich lat przewyższał nową podaż. Dopiero w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z większą dostępnością wolnej powierzchni, której współczynnik przekracza obecnie na naszym rynku 7 proc.  

Zasoby magazynowe, liczące prawie 32 mln mkw. powierzchni dają Polsce trzecią pozycję w Unii Europejskiej. W minionym roku odnotowany został 12 proc. wzrost sektorowego zaplecza, dzięki przyrostowi 3,7 mln mkw. powierzchni. Pomimo lekkiego spadku powierzchni w budowie, w kraju pozostaje w realizacji prawie 3 mln mkw. magazynów, z czego połowa jest zakontraktowana. Najwięcej inwestycji skupionych jest w okolicy Wrocławia.

Dalszy wzrost w sektorze stymulowany jest przez wysoki popyt, który w 2023 roku pozostawał na imponującym poziomie 5,7 mln mkw. powierzchni. Zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszane jest przez firmy produkcyjne, operatorów logistycznych, sieci handlowe oraz podmioty prowadzące działalność związaną e-commerce.

Mimo spadku wartości inwestycji, nieruchomości magazynowe były w minionym roku klasą aktywów, na które przede wszystkim postawili inwestorzy. Nieruchomości z tego sektora wygenerowały prawie połowę całkowitej wartości ubiegłorocznego wolumenu inwestycyjnego.   

Handel

W obecnych warunkach świetnie radzi sobie także sektor handlowy. Rynek retail pozostaje w Polsce w fazie ciągłego wzrostu. W 2023 roku do użytku oddanych zostało 45 inwestycji handlowych, dzięki czemu krajowe zasoby zwiększyły się o około 450 tys. mkw. powierzchni. Zastrzyk nowej podaży w sektorze handlowym był największy od 2016 roku i o kilkanaście proc. niż rok wcześniej.

Wśród oddawanych projektów już od kilku lat dominują parki handlowe, które dostarczyły w ubiegłym roku trzy czwarte nowej powierzchni. W pierwszym kwartale 2024 roku na rynek weszło sześć kolejnych obiektów w tym formacie i zakończyła się rozbudowa trzech parków handlowych, co przyniosło prawie 80 tys. mkw. nowej powierzchni. W tym roku obserwować będziemy także sporą aktywność w obszarze większych centrów handlowych. Planowane jest ponowne otwarcie kilku zmodernizowanych obiektów.  

Rynek powierzchni handlowych kontynuuje ekspansję z 430 tys. mkw. powierzchni w budowie, z czego 80 proc. dostarczą nowe parki handlowe i lokalne centra zakupowe. Zarówno deweloperzy, prowadzący działalność w tym segmencie, jak i najemcy mają szerokie plany rozwoju. Polska Rada Centrów Handlowych szacuje, że do 2025 roku powstać ma 110 nowych obiektów handlowych, w tym 98 parków, a tym samym zasoby handlowe w Polsce mogą zwiększyć się o ponad 1,2 mln mkw. powierzchni.

Na dynamikę rynku handlowego wpływa powrót konsumentów do zakupów stacjonarnych, rozwój placówek sieciowych, debiuty nowych marek oraz uruchamianie nowych konceptów przez znane sieci handlowe. Znamienny dla sektora jest także spadek udziału e-commerce w handlu detalicznym.  

Rynek handlowy w Polsce charakteryzuje się bardzo niskim współczynnikiem pustostanów, na poziomie 3 proc. W sektorze obserwować możemy też coraz liczniejsze modernizacje obiektów w kierunku poprawy efektywności energetycznej budynków i ograniczenia śladu węglowego, dzięki czemu nieruchomości z tego sektora są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów. Zainteresowanie zakupem aktywów handlowych zgłaszają napływający do Polski nowi inwestorzy z Niemiec, Francji, Litwy i Czech oraz Ukrainy.  

Biura

Rynek biurowy natomiast, po okresie wieloletniego intensywnego wzrostu znalazł się w punkcie zwrotnym swojego rozwoju. Na wyhamowanie rozwoju sektora wpływ miała zmiana modelu pracy, ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię, wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji, mała podaż atrakcyjnych gruntów pod projekty biurowe oraz wyzwania związane z koniecznością wprowadzenia w budynkach standardów ESG. Te czynniki spowodowały zmianę strategii deweloperów i drastyczne obniżenie się aktywności inwestycyjnej w tym segmencie. Od 2020 roku w sektorze biurowym możemy obserwować sukcesywny spadek ilości powierzchni w budowie, a jeszcze 4 lata temu Polska była jednym z rynków biurowych, które rosły najszybciej w Europie.

Przed pandemią wolumen biur będących w realizacji na największym, krajowym rynku biurowym utrzymywał się na poziomie około 800 tys. mkw. Teraz w Warszawie jest w budowie około 230 tys. mkw. powierzchni. W 2023 roku zasoby warszawskiego rynku zwiększyły się tylko o 60 tys. mkw. powierzchni. Nowa podaż była najmniejsza od kilkunastu lat. Ponadto, rozpoczął się proces wyburzeń i modernizacji starszych, stołecznych biurowców, w skutek czego w pierwszych trzech miesiącach br. około 30 tys. mkw. powierzchni zostało wyłączonych z użytkowania. W tym roku planowane jest oddanie na w Warszawie około 90 tys. mkw. powierzchni, z czego połowa trafiła już na rynek.   

Na rynkach regionalnych w minionym roku weszło łącznie około 315 tys. mkw. nowych biur, w porównaniu do około 400 tys. mkw. powierzchni ukończonych w 2022 roku. W pierwszym kwartale tego roku w regionach przybyło łącznie niewiele ponad 30 tys. mkw. biur. Szacunkowe dane wskazują, że przyrost zasobów w tym i kolejnym roku w regionach spadnie do poziomu około 130-150 tys. mkw., będzie o ponad dwie trzecie mniejszy niż notowany przed 2020 rokiem. Prognozuje się, że okres spowolnienia inwestycyjnego w sektorze biurowym może potrwać nawet kilka lat.  

Tematem szeroko omawianym w ostatnim czasie były podwyżki opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych. Ich wzrost spowodowany był inflacją, skokiem płacy minimalnej i cen usług. Dlatego kluczowe w kontekście popytu ze strony najemców i inwestorów stają się kwestie środowiskowe i zwiększenie efektywności energetycznej budynków. Dostosowanie biurowców do standardów unijnych dotyczących ESG oznacza jednak dla właścicieli nieruchomości konieczność zainwestowania sporych środków w modernizację.      

Optymistycznym sygnałem dla rynku jest utrzymujący się, duży popyt na powierzchnie biurowe. W 2023 roku w Warszawie zakontraktowane zostało 750 tys. mkw. powierzchni, niewiele mniej niż w rekordowym pod względem popytu 2022 roku. W pierwszym kwartale br. na warszawskim rynku podpisane zostały natomiast umowy na 140 tys. mkw. biur, o około 10 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.  

W zeszłym roku na rekordowo wysokim poziomie utrzymywała się też chłonność największych, biurowych rynków regionalnych. W pierwszym kwartale 2024 roku w regionach podpisane zostały umowy na około 140 tys. mkw. powierzchni. Popyt spadł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Najemcy optymalizują zajmowane powierzchnie, by ograniczyć wydatki. Kontrolują warunki umów najmu, które zapewniają im większą transparentność i kontrolę opłat eksploatacyjnych. Wykazują także większe zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami technologicznymi w budynkach, które umożliwiają efektywniejsze wykorzystywanie miejsc pracy i powierzchni wspólnych oraz udogodnieniami intensyfikującymi doświadczenia interpersonalne.

W pierwszym kwartale br. współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie wynosił 11 proc, przy czym centralnym miasta występuje deficyt wolnych powierzchni. Ograniczenie nowej podaży w najbliższych latach spowoduje prawdopodobnie zniwelowanie nadwyżki powierzchni. Na rynkach regionalnych niewynajętych jest średnio około 18 proc. powierzchni.   

PRS

Polski rynek mieszkaniowy, stymulowany rządowymi programami wsparcia notuje rekordowe wyniki sprzedaży. Duży popyt przy spadku podaży sprawia, że ceny mieszkań szybują, podobnie jak ceny oferowanych gruntów pod projekty wielorodzinne w największych miastach. O grunty inwestycyjne pod budownictwo mieszkaniowe konkurują z deweloperami firmy prowadzące działalność w sektorze PRS.

Sektor najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce od kilku lat powoli, ale regularnie. Jego zasoby przekraczają obecnie w całym kraju 16 tys. lokali, z czego rekordowe 5,2 tys. mieszkań zostało wprowadzonych na rynek w ubiegłym roku. W tym roku inwestorzy planują oddanie kolejnych 7,5 tys. mieszkań na wynajem. Tempo rozwoju sektora, według przewidywań, ma być kontynuowane w podobnym tempie. Zasoby rynku PRS w Polsce mają się zwiększyć do około 40 tys. mieszkań w ciągu najbliższych 4 lat.  

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

OCEŃ
5/5 (1)